سفارش تبلیغ
صبا ویژن

نظرمن

ضریب غرق شوندگی

معمولاً برای ساخت یک شناور مثل کشتی باید مهندسان به فکر این باشند که اگر کشتی سوراخ شد ، بستگی به اینکه میزان سوراخ ایجاد شده به چه میزان است ، چقدر زمان لازم است تا کشتی غرق شود ؟ در اقتصاد نیز شاید ضرایب زیادی برای تعیین میزان صدمات وارده به اقتصاد از ناحیه مثلاً تحریم اقتصادی ، تورم ، حجم پول وغیره بوجود آمده است . ولی بعضی از این ضرایب شاید نتوانند میزان خسارت وارده را به درستی تعیین کنند ! به نظر من می توان برای اقتصاد هم ضریب غرق شوندگی را لحاظ نمود ، این ضریب از تقسیم تعداد افراد دارای ثروت ( میزان آن را باید مشخص کرد ) به تعداد افراد فقیر ( میزان این رانیز باید مشخص کرد ) در جامعه بدست می آید ، که بین اعداد صفر و یک می باشد ، اگر تعداد افراد در هردو گروه مساوی باشد ، عدد یک بدست می آید و اگر تعداد افراد ضعیف خیلی زیاد باشد ، نتیجه به سمت عدد صفر تمایل پیدا می کند . البته بسته به میزان ثروت تعیین شده برای هر دو گروه ، دیگر نمی توان انتظار داشت که نتیجه تقسیم از عدد یک فراتر برود . این ضریب را اگر با اقتصاد سنجی برای یک دوره بلند مدت و برای هرسال بدست بیاوریم ، می توانیم برای سال های آتی پیش بینی کنیم که با روند موجود که مثلاً حجم نقدینگی افزایش می یابد ، تورم زیاد می گردد ، تولید ناخالص داخلی رشد می کند ، جمعیت کاهش یافته و پیر می شود و... ضریب غرق شوندگی اقتصاد چقدر شده و مثلاً کی ونزوئلا بی می گردد !


کف قیمت مسکن

برای تعیین قیمت مسکن در کل کشور نمی توان فرمولی ارایه داد ، ولی برای شهر تهران می توان با توجه به طبقه بندی مناطق طبق عرف بازار اقدام نمود . به نظر من اگر قیمت میانگین مناطق شهرتهران را ملاک بگیریم ، قیمت مسکن در منطقه 18 پایین ترین قیمت بوده که 12میلیون تومان می باشد و با توجه به اینکه می توان واحد 30 سال ساخت را نیز با وام 240 میلیون تومان زوجین خریداری کرد ، پس یک واحد 40 متری که حداقل متراژ بوده و باعمر بنای 30 ساله در منطق 18 را می باید متری 10 میلیون تومان در نظر گرفت ، که قیمت کل آن 400 میلیون تومان تعیین می شود . با توجه به میزان وام 240میلیون تومانی 160میلیون تومان هم آورده خریدار می باشد که اگر رهن همان آپارتمان را از آن کم کنیم ، آورده به 90 میلیون تومان کاهش می یابد که این رقم حداقل آورده خرید آپارتمان در تهران می باشد . حال اگر حتی قیمت دلار کاهش یافته و به 10 هزار تومان هم برسد ، قیمت مسکن کمتر از رقم 400میلیون تومان نمی شود . حال با توجه به فاصله منطقه یک تهران با منطقه 18  ، منطقه یک نیز همان آپارتمان را کمتر از 2میلیارد تومان نمی توان در نظر گرفت . این موضوع ارتباطی با قدرت خرید خانه اولی ها ، قیمت دلار ، نرخ بهره ، میزان تقاضا و ... نداشته و می توان گفت چسبندگی در این قیمت رخ داده است .


تحلیل بازارمسکن

در بررسی قیمت و تعداد معاملات مسکن در دوره های بلند مدت معمولاً با دوره های رکود و رونق خرید ملک با توجه به افزایش یا ثبات قیمت مواجه هستیم .  در بازارهایی مثل طلا و بورس و ارز و... از تحلیل های تکنیکال و فاندامنتال استفاده می گردد تا روند بازار درصورت رشد قیمت و یا کاهش آن مورد تحلیل قرار گیرد . ولی بازار مسکن هنوز بصورت سنتی و بر اساس عرضه و تقاضا مورد تحلیل قرار می‌گیرد . شاید به دلیل اینکه خرید و فروش در سایر بازارها بصورت کوتاه مدت بوده ولی در بازار مسکن بصورت بلند مدت ، ولی به نظر من با توجه به میزان آپارتمان های موجود و تقاضای سرمایه‌گذاری برای کوتاه مدت ، می توانیم از تحلیل های تکنیکال و فاندامنتال برای تغییرات قیمتی و ورود و خروج سرمایه گذاران استفاده کرده و فقط به قیمت ارز ، وام های مسکن و مهاجرت و قیمت مصالح و ... استناد نکنیم و از ایجاد رکود در معاملات ملک جلوگیری نماییم . البته شاید ورود مسکن به بورس نیز بتواند در تحلیل های ما اثر گذاری بیشتری داشته باشد . 


به خاطر 1401

رد کلیات لایحه بودجه سال 1400 در مجلس شورای اسلامی پس از بررسی‌های انجام شده در کمیسیون تلفیق را نمی توان خوشایند دانست ، بخاطر اینکه انتظار داشتیم مجلس خود اصلاحات لازم را در بودجه اعمال کند که قانون اجازه آن را نداد . ولی به نظر من اگر از مجلس بپرسند چرا کلیات لایحه بودجه 1400 را رد کردید ؟ مجلسیان بهتره بگویند ، به خاطر اثراتش بر بودجه سال 1401 !  در بودجه 1400 دولت دار و ندار کشور را برای پوشش هزینه های کشور در نظر گرفته بود ، از فروش نفت تا چاپ اوراق بدهی و فروش دارایی‌ها و یارانه و مالیات و... طوری که اگر برای بودجه سال 1401 دولت بعدی می خواست درآمدی افزایش دهد ، دیگر کشور توانی برای افزایش درآمد نداشت ، چون ظرفیتی باقی نمانده بود . ولی یک سوال به نظرم بدون پاسخ ماند ! مشکل بودجه کشور ارزی است یا ریالی ؟!  


انتظار از درآمد نفت

بحث بودجه سال 1400 که از طرف دولت به مجلس ارائه گردیده با اظهار نظرات مختلف کارشناسان مواجه شده و مهمترین سرفصل آن هم درآمد پیش بینی شده از فروش روزانه 2300000 بشکه در روز است که امکان تحقق آن بستگی به بهبود شرایط برجام دارد . ولی به نظر من ابتدا باید ببینیم فروختن یا نفروختن نفت چه تاثیری در اقتصاد کشور دارد؟ شاید بهترین تأثیر فروختن نفت را باید تاثیر ارز آن در قیمت ارز دانست ، بطوریکه باعث افزایش ارزش پول ملی گردد و قیمت کالاها را در بازار کاهش داده و رفاه ایجاد نماید ، ولی اگر قیمت ارز به میزانی که انتظار داریم کاهش نیابد ، آن وقت فروختن یا نفروختن آن چه حسنی خواهد داشت ؟ مثل اینکه آمریکا به برجام برگردد وتحریم ها هم به قوت خود باقی بماند ! پس به نظر من مجلس برای تایید فروش نفت در بودجه باید اول تاثیر آن را بر افزایش ارزش پول ملی جویاشده و بعد به نحوه فروش آن وارد شود . شاید انتظاری که داریم محقق نگردید .


میزان زیان بورس

اگر بگوییم تمام کسانی که دربورس سرمایه‌گذاری کرده‌اند ، ضرر کرده اند ، قضاوت درستی نکرده ایم . ولی به نظر من کسانیکه از ابتدای تابستان امسال وارد بورس شده اند ، ضرر کرده اند ، بخاطر اینکه در ابتدای تابستان شاخص کل یک میلیون و پانصد هزار بود و هم اکنون هم حدوداً همین میزان است ، البته همه شرکتها به یک میزان زیان نداشته اند . ولی اگر کسی از زمانی که شاخص کل یک میلیون بوده وارد بورس شده باید هم اکنون ودرطی شش ماه پنجاه در صد سود کرده باشد ، واگر باتوجه به پیش بینی کارشناسان که وضعیت شاخص کل در دو الی سه ماه آینده نیز به همین میزان کنونی خواهد بود ، پس در طی نه ماه ، پنجاه درصد باید سود پیش بینی گردد . البته این در صورتی است که شاخص بیش از این کاهش نیابد . شاید این موضوع خود یکی از دلایل نوسان گیری سهام داران باشد تا میزان سوددهی خود را افزایش دهند . 


احیای بورس

پس از سقوط شاخص بورس ، دولت و مجلس اقداماتی جهت احیای دوباره بورس به عنوان تنها بازاری که می تواند تعادل را در اقتصاد ایجاد کند انجام داده اند که یکی از این اقدامات حمایت حقوقی ها از سهام خودشان است ، یعنی حقوقی ای که سهامش را گران به حقیقی فروخته باید بیاید جهت کنترل شاخص کل ، همان سهام را که هم اکنون ارزان شده دوباره از حقیقی بخرد تا شاخص کل از این پایین تر نرود و حقیقی بیشتر از این ضرر نکند ! به نظر من این احیای بورس نیست ، بخاطر اینکه کسی که ضرر کرده باید امید به این داشته باشد که ضررش در مدت کوتاهی جبران خواهد شد و از طرفی دیگر امید داشته باشد تا ادامه رشد قیمت بتواند نسبت به سایر بازارها بیشتر باشد تا نخواهد از بورس خارج شود . این اقدام درجهت افزایش مشارکت حقیقی در بورس نیست و بیشتر نفع حقوقی ها را به دنبال خواهد داشت ، البته اگر حقوقی ها پول سهام های فروخته شده را در جای دیگری هزینه نکرده باشند !


ارزش کل بازار بورس

روند رشد بازار بورس که چند ماهی است فکر همه مردم را درگیر خود کرده ، با ریزش قیمت های سهام بیشتر مورد توجه قرار گرفته و آینده این بازار را تحت تاثیرشایعه قرارداده است. ولی به نظر من زمانیکه ارزش کل بازار به حدود 9 هزار تریلیون تومان رسید و با دلار 23 هزار تومان ارزش دلاری آن به 385 میلیارد دلار رسید و کارشناسان از اینکه ارزش بعضی از شرکتهای بورسی در ایران بیشتر از ارزش شرکتهای مشابه آنها درخارج از کشور شد و ترس از ایجاد نقدینگی و تورم ایجاد نمود ، می بایست اقدامی جهت کنترل بازار و جلوگیری از خروج سرمایه از بازار می شد تا بحرانی مثلاً در خروج ارز از کشور ویا تلاطم در سایر بازارها ایجاد نگردد . هم اکنون با ریزش های اخیر ارزش کل بازار با دلار 25 هزار تومانی به حدود 235 میلیارد دلار می رسد ، که خود نشان دهنده آرامش است ! و هم اکنون سهام داران بیشتر باید به ارزش سهام و سود دهی شرکت توجه نمایند .


مالیات بر مسکن

چند سالی است که طرح های مختلفی جهت اخذ مالیات از مسکن به روشهای مختلف بررسی شده و به مورد اجرا گذاشته میشه که آخرین آن هم مالیات بر خانه خالی است . البته مالیات و پرداخت یارانه یکی از سیاستهای مالی دولت برای ایجاد انگیزه برای سرمایه‌گذاری و یا تغییر جهت سرمایه‌گذاری به سمت سایر بازارها بوده که مفید هم است . ولی به نظر من الآن دولت می خواهد از هر طریقی مالیات بر مسکن را اخذ کند ! مثلاً مالیات از املاک بالای ده میلیارد تومان ، مالیات از آپارتمان های بالای متراژ 150 متر مربع که اجاره داده شده اند ، مالیات از املاک خالی ، مالیات بر ارث ، مالیات بر ساخت و ساز مسکن و ... حال با توجه به کاهش ارزش پول و افزایش قیمت مسکن شما حتی اگر یک واحد مسکونی داشته باشی برای زندگی خودت ، باید مالیات بدی ، اگر فوت کنی باید مالیات بدی ، اگه دو تا ملک داشته باشی باید مالیات بدی و ... یعنی طوری سیاست گذاری شده که بالاو پایین شهری و شهری و روستایی نداره و همه به یک نحوی باید مالیات بر مسکن را پرداخت کنند . حال انتظار دارید کسی حاضر بشه در مسکن سرمایه‌گذاری کنه ؟ 


فروش متری زمین

یکی از راهکارهای مدنظر دولت برای ساماندهی بازار مسکن فروش متری آپارتمان در بورس است که مردم بتوانند در صورت نداشتن وسع مالی برای خرید کامل یک ملک اقدام به خرید یک متر آپارتمان نموده تا به تدریج بعد از چند سال صاحب یک دستگاه آپارتمان کامل شوند . ولی در این روش هیچ منعی برای خرید توسط اشخاص مختلف پیش بینی نشده ، پس هر کسی چه صاحب مسکن چه بی خانه می تواند اقدام به خرید نماید ، همین موضوع باعث خواهد شد تا بورس خود محلی برای افزایش قیمت مسکن گردد ، مثل بازار سکه در بورس ، و بازار همیشه نگاهی به قیمت مسکن در بورس خواهد داشت تا قیمت مسکن را مشخص کند . به نظر من دولت نباید فروش متری آپارتمان را در بورس انجام دهد ، بلکه باید فروش متری زمین را انجام دهد ، البته نه برای همه ، بلکه برای مردان متاهل بین سنین بیست تا پنجاه سال که فرم ج آنها قرمز نبوده و خود نیز فاقد مسکن بوده باشند . ولی یک شخص برای داشتن یک واحد آپارتمان 75 متری باید فقط 15متر زمین تهیه نماید و از خرید بیشتر از آن ممنوع می باشد و اگر شخصی 15متر زمین داشت می تواند مراجعه کرده و یک آپارتمان با وام بانکی دریافت نماید . به هر حال به نظر میرسه ، تولید مسکن هم باید در کل کشور رونق داشته باشه تا بشه بازار را تحت کنترل درآورد.